Miesiąc: Czerwiec 2014

Oprócz działalności w galeriach (zakończonej w tym roku) prowadzę małe wydawnictwo. Swego czasu byłem redaktorem naczelnym gazety. Firma którą z powodzeniem prowadzę od niemal 10 lat wydała kilkaset różnych publikacji, gazet, folderów, katalogów. Materiałów o charakterze różnym. Nie zdarzyło się, abym teksty do tych publikacji pisał „na siłę” . Z pisaniem „na siłę” spotkałem się dopiero w przypadku wydawnictw dedykowanych ofercie w galeriach.

Jako, że wielu najemców sobie nie radzi i jest zadłużonych trudno jest napisać w oparciu o ich wypowiedzi pozytywny tekst. Zdarzało się, że agencja PR która otrzymała zlecenie musiała się mocno wysilić…do kogo zadzwonić i poprosić o wypowiedź zadowolonego najemcę.

Prośba brzmi mniej więcej tak: -Wydajemy katalog i chcielibyśmy zamieścić Pana/Pani wypowiedź….na temat tego jak się powodzi i czy jest Pan/Pani zadowolony/a. Czy zamierza Pan/Pani przedłużyć umowę?  Czy chciałby Pan/Pani kupić reklamę w naszej publikacji?

Zadłużeni najemcy  nie chcą się wypowiadać, odmawiają pomimo, że artykuł teoretycznie może wspomóc sprzedaż. W publikacjach zatem znajdują się wypowiedzi tych zadowolonych i rozentuzjazmowanych nie zawsze odpowiednio wyselekcjonowanych przez dział marketingu najemców, co piarowcy w rozmowach słyszą.  O ile wydawanie katalogów uważam za słuszne o tyle proszę pamiętać o tym, że materiał powstaje pod konkretną potrzebę, tezę. Czyli w naszej galerii jest dobrze, rozwijamy się, idziemy do przodu, zarabiamy. Dodatkowym celem wydawnictwa jest zachęcenie potencjalnych Klientów do zrobienia zakupów.

Stosowanie wybiórczych wypowiedzi może potencjalnie zainteresowanego najemcę wprowadzić w błąd. Dlatego też proszę i na ten aspekt zwrócić uwagę. Powrócę szerzej do tego zagadnienia w kontekście publikacji dedykowanych franczyzobiorcom. Wczytuję się z uwagą w teksty i mam wrażenie, że swoisty system w systemie może być zagrożeniem utraty środków. Niektóre galerie zachęcają do wejścia w różne systemy franczyzowe.

Wniosek: jeśli zwróci się agencja z prośbą o wypowiedź to mówmy prawdę. Oczywiście wypowiedź nie zostanie zamieszczona, ale świadomość nie uczestniczenia w „błędnym” kole też może poprawić samopoczucie. To nakłanianie do pozytywnych wypowiedzi jest zrozumiałe od strony agencji, ale może być szkodliwe dla nowych potencjalnych najemców. Może ich wprowadzić w błąd.

publikacje na zamówienie, poszukiwanie szczęśliwych najemców, teksty a fakty, biznes w galerii handlowej, kraj

Witam serdecznie. Dziś pozytywna wiadomość. 742 wejścia w tygodniu na bloga. Dziękuję wszystkim zainteresowanym i z jednej strony (najemcom) i z drugiej (apologetom systemu), bo to oznacza, że temat jest potrzebny do kontynuacji. Jasno zaznaczam, że nie o statystyki tu chodzi, ale o dotarcie do Czytelników. Nie popadam w samozachwyt, bo „rutyna i brak pokory” niszczą wszystko co dobre z założenia. Nie sądziłem, że pojawi się wiele wątków związanych z poradnikiem. Mam wrażenie, że wciąż jestem na początku tematu. Staram się w wolnych chwilach napisać parę zdań, które niewątpliwie mają na celu pokazanie architektów tych systemów kompleksowo. Rzetelnie.

W pierwszym wpisie zapowiedziałem, że będziemy dążyć do zmian ustawowych. W odróżnieniu od wielu nie jest to przysłowiowe „bicie piany”-takie miano zastosowałbym do tzw. negocjacji w tym biznesie.

W znanym mi przypadku najemca wystosował 18 pism w przeciągu 4,5 roku z prośbami o obniżkę czynszu. Bezskutecznie. Strata czasu.

Dlatego też odbyłem w sejmie w Warszawie spotkanie z parlamentarzystami w sprawie systemu i galeryjnej demografii.

W wakacje opracujemy szczegółowe rozwiązania i z poziomu Stowarzyszenia jesienią przedstawimy zagadnienie na komisji między poszczególnymi klubami. Nie oczekiwałbym w tej kwestii rewolucyjnych rozwiązań, ale jedno jest pewne. Zwrócimy uwagę na problem. Do tego czasu krok po kroku będę opisywał kolejne historie i fakty. Dziękuję za mentalne wsparcie. Nawet tych, którzy próbują obśmiać problem. Jest takie staropolskie przysłowie, że ten się śmieje, kto się śmieje ostatni. I jeszcze jedno. Arabskie. „Psy szczekają, a karawana idzie dalej”. Pozdrawiam)

poradnik najemcy, 

W Bielsku Białej firma szkoleniowa przeprowadziła szkolenie dedykowane najemcom handlowym. Prowadzącym szkolenie był adwokat Tomasz Henclewski. Zajęcia merytoryczne dotyczyły m.in. aspektów prawnych w zawartych umowach, jak skutecznie prowadzić negocjacje, jak wyjść z galerii handlowej zgodnie z literą prawa. W szkoleniu uczestniczyli najemcy z jednej galerii handlowej. Informacja o szkoleniu wzbudziła zainteresowanie i wreszcie dała nadzieję także innym na skuteczne przeciwdziałanie patologii w biznesie. Każdy z uczestników otrzyma certyfikat uczestnictwa w szkoleniu.

Podczas zajęć ukonstytuowała się grupa założycielska Stowarzyszenia Najemców. Statut Stowarzyszenia jest w opracowaniu. Zapraszamy osoby zainteresowane działalnością  Stowarzyszenia do kontaktu drogą mailową. Do Stowarzyszenia przyjmowani będą najemcy, byli najemcy, członkowie ich rodzin oraz pracownicy tych najemców, którzy zbankrutowali. Każdy, kto będzie mógł wnieść coś konstruktywnego do działalności statutowej Stowarzyszenia będzie mile widziany.

Zadzwonił do mnie znajomy z Wodzisławia Śląskiego. Pewne informacje od jakiegoś czasu sprawdza na własną rękę. To zamożny człowiek. Sam z siebie zaproponował wsparcie. Zamierza przedstawić problem w lokalnej grupie zrzeszającej  przedsiębiorców. Zaoferował wydrukowanie ulotek z informacją o blogu i kolportaż pośród lokalnych właścicieli małych firm.

To ciekawa inicjatywa tym bardziej, że mali handlowcy z Żywca w ostatnim czasie byli nagabywani przez handlowców celem zawarcia umów z galerią. Z tego co wiem, a mam informacje źródłowe, nikt nie podpisał umowy. Akwizytorzy proponowali niskie stawki w porównaniu z tymi, którzy już są najemcami. Przedsiębiorcy z Żywca jednak już wiedzą jak wygląda sytuacja w galerii. Nie dadzą się w błąd wprowadzić.

stowarzyszenie najemców, pomoc najemcom, szkolenia dla najemców, Wodzisław Śląski

Pani Agata (55l.), pracownik naukowy, ekonomistka, dziś na bezrobociu. Od 4,5 roku na lekach antydepresyjnych. Korzysta z pomocy psychologa. Diagnoza: depresja.

Umowę w galerii podpisała na 5 lat. Zainwestowali z mężem pół miliona złotych z oszczędności w małą elegancką kawiarnię w tej samej galerii w której podstępnie podając nieprawdziwe informacje (dotyczące ilości Klientów galerii i wysokości obrotów najemców) doszło do podpisania umowy przez wspomnianą Panią Marię.

O Pani Agacie i jej historii Pani Maria dowiedziała się ode mnie po podpisaniu umowy. Szukałem ponad rok Pani Agaty. Przez prawników, syndyka. W końcu znalazłem. W miejscu, gdzie kiedyś była kawiarnia dziś sprzedaje się damską bieliznę. Po kawiarni nie ma śladu.

Mahoniowe portugalskie meble, ośmio i dwunastoletnie wino Porto, eleganckie stoliki, krzesełka. 

–Chcieliśmy, aby było to miłe miejsce spotkań. Przeżyłam jednak szok. Nie byłam w stanie płacić 70 euro za metr kwadratowy, bo nie było obrotu. Czynsz wynosił 24 tysiące złotych plus inne opłaty. Po otwarciu galerii ruch trwał dwa miesiące i ludzie odeszli. Wpadliśmy w zadłużenie, które lawinowo rosło. Moim wspólnikiem był jeden z dyrektorów Banku ze Śląska. Podjęliśmy decyzję po pół roku, że ogłaszamy upadłość. Dzięki Bogu podjęliśmy decyzję szybko, a nie czekaliśmy dłużej. Nie było szans na obniżkę czynszu. Zarząd galerii był miły, właściciel okazywał smutek, ale rozkładał ręce i twierdził, że nic się nie da zrobić. Skutecznie przeprowadziliśmy upadłość. Syndyk odsprzedał majątek za niespełna 30 tysięcy złotych. Trwało to wszystko dwa lata.

Dziś wegetuję. To nie jest życie. Ten upadek bardzo głęboko przeżyłam. Te wspomnienia wracają jak koszmar. Na szczęście wspiera mnie rodzina, mąż, dzieci, które ukończyły studia. Wiem, że są ludzie którzy stracili miliony i tym się staram pocieszać. Nie straciłam domu. Nie straciłam rodziny, ale dla wszystkich był to koszmar i potworny stres. Kiedy się zadłużaliśmy okazało się, że zdaniem zarządców mamy brudne dywany, że lampy źle wiszą, że mamy to poprawić, czy tamto. 

Nie rozumiem dlaczego ludzie podpisują umowy w galeriach! Dlaczego nie pytają, dlaczego nie sprawdzają jaka jest prawda. Dlaczego się garną skoro wiadomo, że jest do d…y?!”

Dopiliśmy kawę. Podziękowałem.

Wniosek: przed podpisaniem umowy sugeruję ustalenie czy właścicielem boksu jest sieć czy indywidualny właściciel. Choć najemcy nie mają zaufania i trudno im mówić o długach to proponuję podpytać pracowników danej galerii jak prosperują, czy biznes się spina.

Pomimo, że nie jest łatwo dowiedzieć się wszystkiego to z doświadczenia wiem, że takie informacje można zdobyć. I wówczas podjąć decyzję. Uczulam na manipulację i dezinformację, ale o tym wątku już niebawem. Proszę też o podawanie adresu bloga dalej. Chodzi o to, aby ludziom pomóc.

umowy, wprowadzanie w błąd, naciąganie, galerie handlowe, Bielsko-Biała

Pani Maria (70 l.) Mieszka w T. od urodzenia. Tam założyła rodzinę. Tam otwarła lodziarnię w 1976 roku…

– „Jeździłam do Bielska-Białej…to takie piękne miasto. Przyjeżdżałam tutaj do tej galerii od czasu do czasu i bardzo mi się spodobało…Spotkałam się z Panem Z. i zapytałam jakie są możliwości otwarcia lokalu. Oj, ile on opowiadał. Że tutaj jest dziennie kilkanaście tysięcy ludzi….że planują rozbudowę centrum, że będzie klientów jeszcze więcej, że to jest najlepsze centrum handlowe w tym mieście. Że najemcy robią tutaj wysokie obroty.  Z. zachęcał, zachwalał i powiedział mi, że na moje miejsce jest jeszcze jeden chętny, żebym nie ociągała się z decyzją. Ja chciałam otworzyć punkt w galerii w T., bo tam jest zaplanowana budowa galerii pod tą samą marką, ale Z.  mi powiedział, że warunkiem otwarcia lodziarni w T. jest otwarcie również lodziarni tutaj…

Pomyślałam z córką, że warto tutaj zainwestować tym bardziej, że w listopadzie 2013 roku miało się odbyć huczne otwarcie nowej części galerii. Po podpisaniu umowy zainwestowałyśmy z córką 400 tysięcy złotych. Na miesiąc przed otwarciem…przynieśli nam aneksy do umów z informacją, że druga część się otworzy, ale częściowo tylko. Jak się okazało….było to kilka punktów gastronomicznych … Za otwarcie wystawiono nam fv na 7 tysięcy złotych. To przecież nie było otwarcie!

Pan Z. teraz mi się w twarz śmieje…a moje obroty są opłakane (200-400 złotych dziennie). Mój czynsz to 20 tysięcy złotych miesięcznie. Tutaj była kiedyś inna kawiarnia. Pytałyśmy Pana Z. dlaczego się zamknęła. Powiedziano nam, że rozpadła się spółka i poprzedni właściciel nie chciał sam tego prowadzić, że robił minimum 60 tysięcy złotych obrotu i że zarabiał.

Zapewniano nas, że sobie poradzimy…a tutaj nie ma ludzi! Tu jest pusto. Gdzie są te tysiące???Kiedy rozmawiamy z dyrektorem B. to na nasze zarzuty milczy… Po otwarciu wreszcie w maju okazało się, że większość lokali jest jeszcze w przygotowaniu. Otwarte zostały jeszcze trzy  inne kawiarnie…o tym nie było w ogóle mowy… Jestem roztrzęsiona, znerwicowana i  w nocy nie śpię. Nie wiem jak to się skończy. Jestem oszukana. Ci ludzie mnie okłamali…nie wiem co robić….boję się…”

Panią Marię spotkałem w listopadzie ub. roku. Kiedy zapytałem  jak idzie jej biznes i dlaczego podpisała umowę … w oczach zobaczyłem łzy. Prawie się popłakała. Była wystraszona… jako jeszcze wówczas najemca mający masę spostrzeżeń i refleksji, obserwacji i faktów z własnego doświadczenia postanowiłem opisać realia. Tym razem wnioski pozostawiam Czytelnikom.

P.S. Wspomniany właściciel poprzedniej kawiarni wyszedł z biznesu w 3 galeriach z rachunkiem na ok. minus 2 miliony złotych. Znam tego człowieka. Jego księgowy…to mój księgowy zatem wiem. Bo widziałem dokumentację-za jego zgodą.

poradnik najemcy, negocjacje, informacje, zawieranie umów, informacje, 

Być może dla specjalistów z branży to co dziś opiszę jest oczywiste, ale dla przyszłych najemców-nie koniecznie.

Otóż, galeria handlowa stara się pozyskiwać prestiżowych najemców-to oczywiste. Nie wszystkie jednak mają wystarczającą dla właścicieli poważnych marek siłę argumentacji. W takim przypadku niezawodnym argumentem są pieniądze.

Czyli, to właściciel galerii płaci tej marce za to, że ta otworzy sklep. W znanym mi przypadku właściciel marki otrzymał dwa miliony złotych za to, że otworzył punkt. Mało tego. Właściciel galerii na koszt własny wyposażył lokal wg wskazań przyszłego najemcy. To swoista kategoryzacja klienta, profilowanie.  Poważni gracze na tym rynku przychodzą do galerii „ze swoją książką” tzn. umową.

Co zawiera taka umowa? Żadnych kar, żadnych czynszów, żadnych konsekwencji wyjścia, czynsz ustala się od wysokości obrotów. Nie ma Klientów w galerii – nie ma pieniędzy. Są Klienci, są obroty, są płacone czynsze. I na takie warunki galerie się godzą.

W przypadku małego najemcy … nie ma tematu. Podpisałeś umowę, płać. Ukredytuj się. A jeśli nie, to  wchodzi komornik i dalsze konsekwencje są już tylko kwestią czasu.

Wniosek:  przed podpisaniem umowy nie dajmy się zwieść zapewnieniom, że to są standardowe umowy, które każdy najemca podpisuje. Poprośmy o przedstawienie tych umów skoro tak jest. Oczywiście nie zobaczymy tych umów, bo tajemnica, bo indywidualne ustalenia itp. Sugeruję postawienie sprawy w jasny sposób.

Najkorzystniejszym wariantem jest ustalenie stawki od wysokości obrotów. Pozwala to zarobić minimum  na wynagrodzenia pracowników i daje szansę na uzyskanie dochodu.

różne rodzaje umów w galeriach handlowych, warunki finansowe, negocjacje, Poznań

W poważnym biznesie, poważnych ludzi , poważnie się traktuje. Tyle teorii.

Przed podpisaniem umowy należy zapytać dyrektora galerii, gdzie jest zatrudniony tzn. dla jakiej firmy pracuje. To wbrew  pozorom ważne. Prezesi, dyrektorzy, ich zastępcy czyli pracownicy kluczowi w poważnych firmach mają podpisane umowy lojalnościowe. Kontrakt zakłada, że jeśli któryś z tych pracowników chce odejść do konkurencji to nie ma takiego prawa. Pracodawca na czas określony zawiera taką umowę zabezpieczając interesy własne i firmy. Podczas trwania tego określonego czasu kiedy to pracownik już nie świadczy pracy, właściciel firmy zobowiązany jest wypłacać wynagrodzenie. Trwa to pół roku, rok, czasami dwa lata. Z reguły są to wysokie stawki. To jest forma pewnego rodzaju odszkodowania i zabezpieczenia. W przypadku galerii handlowej takie działanie zabezpieczałoby też interesy najemców.

Jakież było moje zdziwienie kiedy okazało się że osoba na kierowniczym stanowisku przeszła do konkurencji też na kierownicze stanowisko…Kilka kilometrów dzieli te dwie galerie. Czyli pracownik praktycznie ze wszystkimi strategiami, planami, wrażliwymi informacjami poszedł do konkurenta…Takie działanie w jakiś sposób naraża interesy nie tylko właściciela. Jest nieprofesjonalne.

Wniosek: przed podpisaniem umowy sugeruję analizę własnościową, czyli ,kto jest kim i na jakich zasadach to działa. Warto też zapytać lokalną prokuraturę o to czy w danym przypadku toczyło czy toczy się postępowanie. O pewnym właścicielu dopiero w kancelarii prawnej pozyskałem informacje, które powinienem pozyskać przed podpisaniem umowy. Kancelarie prawne w tym zakresie mogą pomóc.

umowy, zasady, regulacje, konkurencja, poradnik, Warszawa

Warto również przed podpisaniem umowy zapytać zarządzających jakich oczekują rabatów dla siebie na jedzenie czy usługi. Otóż oczekiwanie jest następujące: skoro Pan/Pani  tutaj prowadzi interes to dla nas jako „pracowników” galerii „powinny być rabaty”.  Stawia to najemcę w dość niezręcznej sytuacji. Nie dość, że po pierwszym  miesiącu „oczy są szeroko otwarte” po przyjęciu wszystkich faktur wraz z ukrytymi kosztami, to jeszcze Państwo „dyrektorstwo” ( z reguły nie ma pracowników  nie dyrektorów- ładniej brzmi i dodaje prestiżu) oczekuje niższych cen…To oczekiwanie jest również wobec wszystkich pracowników galerii pracujących w sklepach. Ci ostatni się nie upominają, bo jak sądzę wiedzą, że nie wypada.

Ze strony dyrektorów z którymi miałem do czynienia jednak takie oczekiwanie jest. Dziwi to i jest zaskakujące. Najemca chce współpracować i oczywiście może asertywnie odmówić, ale nie jest to mile widziane. Najemcy wydaje się, że jeśli coś zrobi np. za darmo-a i takie sytuacje mają miejsce-to będzie mu lżej, może coś dzięki temu uzyska…błędne przeświadczenie. Uzyska do momentu zadłużenia się na poziomie 12 czynszów.

Oczekiwanie usług „za darmo” występuje przy okazji tzw. eventów. Jeśli np. jest organizowany pokaz mody to oczekuje się, że modelki zjedzą za darmo, fryzjer za darmo zrobi fryzury, makijaże, właściciele swoje kolekcje wypożyczą za darmo. Fv za organizację wystawi zewnętrzna firma, ale najemca proszony jest o czynne wzięcie udziału. Prowadzący konferansjer wymienia nazwy marek podczas pokazu, które pomogły, niemniej jednak z biznesowego punktu widzenia korzyści są żadne lub  nie znaczące w skali kosztów.

Natomiast zarządcy potrafią w nie udzielaniu się w eventach dostrzec fakt zadłużania się przez najemcę. Twierdzą, że „biznes nie idzie”, bo najemca nie współpracuje, nie uczestniczy w eventach… za które i tak płaci w tzw. częściach wspólnych.

Przed podpisaniem umowy sugeruję dopytać o oczekiwania dotyczące rabatów i oczekiwań dotyczących udziału w akcjach płatnych w wersji „za darmo”. Sugeruję przeliczenie wartości rabatów. W znanym mi przypadku wartość rabatów za jedzenie wynosiła 4000 złotych miesięcznie.

warunki współpracy w galeriach, rabaty, promocje, obniżki, eventy